FAQ Immobilieninvestment

 

Was ist eine Assetklasse?

Der Kapitalmarkt ist in verschiedene Klassen bzw. Anlagesegmente unterteilt. Diese sogenannten Assetklassen stellen jeweils die Gruppe von Anlageobjekten dar, in die investiert wird. Neben Immobilien gehören Aktien, Renten und Investmentfonds zu den wichtigsten Assetklassen.

 

Welche Formen des Immobilieninvestments gibt es?

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, hat zunächst die Möglichkeit, direkt in eine einzelne Immobilie zu investieren, also ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Anleger, die keine solche Direktinvestition tätigen wollen, können auch indirekt in Immobilien investieren, indem sie Anteile an Immobilienfonds zeichnen.

Die Bezeichnung Immobilienfonds bezeichnet als Überbegriff verschiedene Gesellschaftsformen, die Kapital mehrerer Anleger sammeln, um es in Immobilien zu investieren. Grundsätzlich ist zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden. Das Fondsvermögen offener Immobilienfonds wird stets in mehrere Immobilien investiert, wobei es den Anlegern börsentäglich möglich ist, Kapital in den Fonds einzuzahlen oder es wieder zu entnehmen.

Die sogenannten Publikumsfonds sind jedem privaten Anleger zugänglich, während sich Immobilien-Spezialfonds an institutionelle Anleger wie Banken oder Versicherungen wenden. Mit den Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds wird jeweils nur ein einzelnes Immobilienprojekt finanziert. Ist das dafür benötigte Kapital vorhanden, wird der Fonds geschlossen. Es ist dann nicht mehr möglich, weitere Anteile zu zeichnen oder Kapital aus dem Fonds abzuziehen.

Darüber hinaus bietet sich privaten Investoren die Möglichkeit, sich durch den Erwerb von Beteiligungen, Anleihen, Wertpapieren oder Genussrechten an einem Immobilienunternehmen und dessen Ergebnissen zu beteiligen.

 

Wofür steht der Begriff Agio?

Der Begriff Agio bezeichnet einen Aufschlag, der beim Kauf eines Genussrechtes in Rechnung gestellt wird. Mit diesem Aufschlag werden in der Regel die Beratungsleistungen und Vertriebskosten des Anbieters abgedeckt. Das Agio wird in Prozent angegeben.

 

Was ist eine Denkmalschutzimmobilie?

Denkmalschutz-Immobilien (oder auch Denkmalimmobilien) sind Gebäude, die von der amtlichen Denkmalpflege der deutschen Bundesländer aufgrund ihrer historischen, baulichen und/oder kulturellen Bedeutung als schützenswerte Baudenkmäler eingestuft werden. Der Denkmalschutz ist eine hoheitliche Aufgabe des Staates und verfolgt das Ziel, Denkmale auf Dauer zu erhalten und ihre Beschädigung, Beeinträchtigung, Zerstörung oder Verfälschung zu vermeiden.

Alle Maßnahmen zum Erhalt bzw. der Instandsetzung von Denkmalimmobilien werden staatlich gefördert. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass durch die spätere Nutzung des Gebäudes der Erhalt der Bausubstanz dauerhaft gewährleistet ist – und das möglichst in ihrer ursprünglichen Form. Dabei wird nicht nur das finanzielle Engagement in sogenannte Einzeldenkmäler steuerlich belohnt, die in die örtlichen Denkmallisten eingetragen sind. Steuervergünstigungen werden auch für Investitionen in Objekte gewährt, die sich in den von den Gemeinden ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden.

 

Kann ich mit Immobilien Steuern sparen?

Eine Immobilieninvestition lohnt sich auch aus steuerlicher Sicht. Grundsätzlich können die Anschaffungskosten von vermieteten Wohnimmobilien 50 Jahre lang mit 2 % von der Steuer abgesetzt werden. Für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % für einen Zeitraum von 40 Jahren. Auch Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren, außerdem Darlehenszinsen und Abschreibungen können geltend gemacht werden.

Noch höhere Abschreibungen ermöglicht die Investition in eine Denkmalimmobilie: Mit der sogenannten Denkmalschutz-AfA (AfA = Abschreibung für Abnutzung) hat der Staat steuerliche Anreize geschaffen, um die Sanierung geschützter Baudenkmäler zu fördern. Durch den Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie haben Kapitalanleger die Möglichkeit, über einen Zeitraum von zwölf Jahren den denkmalförderfähigen Sanierungsanteil des Kaufpreises zu 100 % steuerlich abzusetzen – sofern die Immobilie bereits vor ihrer Sanierung erworben wurde. Konkret können in den ersten acht Jahren jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren 7 % der förderfähigen Herstellungskosten steuermindernd angesetzt werden. Gleiches gilt für Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Alle wesentlichen Rahmenbedingungen der Denkmalschutz-AfA sind in den Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes geregelt.

 

Wie berechne ich die Rendite einer Immobilieninvestition?

Die Rendite ist der Ertrag einer Investitionssumme innerhalb eines festgelegten Zeitraumes und wird in Prozent ausgedrückt. Zur Berechnung der sogenannten Brutto-Rendite wird die jährliche Kaltmiete zunächst multipliziert mit 100 und dann durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt. Aussagekräftiger, weil für den Erfolg einer Anlage maßgeblich, ist allerdings die Netto-Rendite. Sie ergibt sich aus der Brutto-Rendite abzüglich aller zusätzlichen Kosten wie zum Beispiel den Kosten für die Hausverwaltung, den Instandhaltungskosten oder auch eventueller Finanzierungskosten.

 

Sind Immobilien inflationsgeschützt?

Als sogenannte Sachwertanlagen bieten Immobilien nicht nur solide Renditen. Gleichzeitig schützen sie Ihr Vermögen auch vor den Auswirkungen einer Inflation. Während Geldwertanlagen einen bestimmten Geldbetrag verbriefen, erwirbt der Anleger mit einer Sachwertanlage einen bestimmten Anteil an einem Sachwert, also einem materiell existenten Gut. Solche Sachwerte können Immobilien, Aktien oder auch Edelmetalle sein.

Als auf Langfristigkeit angelegte Anlagevariante haben Sachwertanlagen gegenüber Geldwertanlagen den Vorteil, dass sie weniger von Konjunktur- und Börsenschwankungen betroffen sind. In der Regel sinkt ihr tatsächlicher Wert bei einer Inflation nicht, sondern erhöht sich gegebenenfalls sogar noch. Hingegen verliert Geld durch die Inflation schleichend an Wert. Beispielsweise hat die Deutsche Mark zwischen 1949 und 2001 rund zwei Drittel ihrer Kaufkraft verloren. Da sich Sachwerte wie Immobilien anders als Geld nicht beliebig vermehren lassen, bieten sie einen effektiven Schutz vor Inflation.